外国人マンション取得規制は見送り 重要土地は国籍問わず規制強化

政府は、自衛隊基地周辺など安全保障上重要な土地の取得について、国籍を問わず規制を強化する方向で調整に入った。読売新聞系配信によると、秋の臨時国会に重要土地等調査・規制法の改正案を提出し、現在の事前届け出制から踏み込んだ「許可制」の導入や、調査対象範囲の拡大などを検討する。

一方、価格高騰を背景に与党内で議論されてきた外国人によるマンション取得規制は、当面見送る。日本はWTO加盟時、サービス貿易に関する一般協定、GATSで外国人の土地取得を制限する留保を設けておらず、国籍を理由に一般不動産の購入を制限することは現時点で難しいと判断したとされる。

政府方針の特徴は、外国人だけを狙い撃ちするのではなく、安全保障上重要な土地については「国籍を問わず」規制を強める点にある。外国人名義だけを規制しても、日本人代理人を使うなどの抜け穴が生じるため、実効性を重視する方針だ。

政府、重要土地等調査・規制法の改正案を秋の臨時国会へ

• 方針：重要土地等調査・規制法の改正案を秋の臨時国会に提出する方向
• 対象：自衛隊基地周辺など安全保障上重要な土地
• 規制対象：国籍を問わない方針
• 検討内容：届け出制から踏み込んだ許可制の導入
• 検討内容：調査可能範囲の拡大
• 理由：外国人だけを規制しても、日本人代理人を使う抜け穴が生じるため
• 見送り：外国人によるマンション取得規制は当面見送り
• 背景：GATS、内外無差別、財産権・経済活動への制約への慎重論

政府方針の整理

論点	政府方針	理由
自衛隊基地周辺など重要土地	規制強化を検討	安全保障上の懸念があるため
規制対象の国籍	国籍を問わない	日本人代理人による取得など抜け穴を防ぐため
規制手法	許可制導入、調査範囲拡大などを検討	現在の届け出・調査制度より実効性を高めるため
外国人マンション取得	当面見送り	一般不動産の国籍別規制は法的・国際約束上の課題が大きい
今後の対応	実態把握と有効な価格抑制策を検討	都市部マンション高騰への与党内要求が残るため

重要土地等調査・規制法とは何か

重要土地等調査法は、自衛隊施設、海上保安庁施設、原子力関係施設、国境離島など、安全保障上重要な施設や区域の周辺にある土地・建物の利用状況を調査し、不当な利用を防ぐための法律である。内閣府は同法について、重要施設周辺及び国境離島等における土地等の利用状況の調査及び利用の規制等に関する法律と説明している。

現行制度では、重要施設周辺や国境離島などを「注視区域」「特別注視区域」に指定し、特別注視区域では一定規模以上の土地・建物の売買について事前届け出を求める仕組みがある。今回の改正検討では、この届け出制より踏み込んで、取得前に国が可否を判断する許可制や、調査対象範囲の拡大が論点になる。

なぜ「外国人だけ」でなく国籍を問わないのか

今回の方針で重要なのは、規制対象を外国人に限定しない点である。政府は、外国人の取引だけを規制しても、依頼を受けた日本人が代理人として取得するなどの抜け穴が生じ、実効性を保てないとみている。

安全保障上のリスクは、登記名義人の国籍だけでは判断できない。外国政府、外国企業、資金提供者、実質的支配者、利用目的、通信施設・基地周辺での活動実態などを総合的に見る必要がある。したがって、表面的な国籍規制よりも、重要土地の取得・利用実態を把握し、国が必要に応じて制限できる制度の方が実効性は高い。

国籍限定規制の限界

想定される抜け道	問題点
日本人名義で代理取得	外国人名義規制だけでは実質所有者を把握できない
日本法人を通じた取得	株主や資金提供者が外国側でも、表面上は国内法人になる
信託・契約による実質支配	登記上の所有者と実質的な支配者が異なる可能性
短期転売・名義変更	取得後の所有・利用実態が変わる可能性
利用目的の偽装	住宅・事業目的としながら、監視・妨害目的に使われる懸念

外国人マンション取得規制は当面見送り

都市部マンション価格の高騰を受け、与党内では外国人による投機目的の購入が価格上昇を招いているとの声があった。しかし政府は、外国人に絞ったマンション取得規制は当面見送る方針とされる。理由は、一般不動産の取得制限が経済活動や財産権の制約につながるうえ、内外無差別の観点からも国籍限定の規制が難しいためである。

日本はWTO加盟時、GATSで外国人の土地取得を規制する留保を置いていない。そのため、外国人だけに一般マンション取得制限をかける場合、国際約束との整合性や投資環境への影響が問題になる。政府内では慎重論が強く、今回は安全保障上の重要土地規制を優先する判断となった。

東京都の新築マンション、海外居住者取得は3.0％

国土交通省が2025年11月25日に公表した調査では、2025年1〜6月の東京都内新築マンション取得者のうち、国外に住所がある者の割合は3.0％だった。東京23区では3.5％、都心6区では7.5％と、中心部ほど高い傾向がある。

この数字をどう見るかは分かれる。東京都全体で3.0％なら、マンション価格高騰の主因を外国人購入だけに求めるのは難しい。一方、都心6区では7.5％と相対的に高く、局所的には海外居住者の購入や投資需要が価格形成に影響している可能性はある。

海外居住者の新築マンション取得率

地域	2025年1〜6月	2024年通年
東京圏	1.9％	1.0％
東京都	3.0％	1.5％
東京23区	3.5％	1.6％
都心6区	7.5％	3.2％
大阪市	4.3％	5.1％
名古屋市	0.4％	0.6％

出典：国土交通省「不動産登記情報を活用した新築マンションの取引の調査結果」、および同調査を整理した

出展：nippon.com掲載データ

マンション高騰の原因を外国人だけに求められるか

都市部マンション価格の高騰には、建設費上昇、用地取得費、低金利環境、共働き世帯の都心志向、富裕層需要、相続・投資需要、供給不足など複数の要因がある。外国人購入は一部地域で価格形成に影響している可能性があるが、全国的・一般的な価格高騰の主因と断定するには慎重であるべきだ。

ただし、国民生活の視点では、都市部の住宅価格高騰は深刻である。若年層や子育て世帯が住宅取得から遠ざかり、実需層が投資需要に押し出される構図があるなら、政府は外国人規制だけでなく、短期転売対策、空き住戸課税、投資用物件の実態把握、住宅供給の見直しなど、より広い政策を検討する必要がある。

安全保障と住宅政策を混同しないことが重要

今回の政府方針は、安全保障上の重要土地と、一般マンション市場を切り分けた点に特徴がある。自衛隊基地周辺や国境離島の土地取得は、安全保障上のリスクを直接含む。一方、都市部マンションの取得は、住宅価格や投資市場、国民の住まいの問題であり、規制目的が異なる。

外国人による不動産取得を一括りに論じると、安保上の懸念と住宅価格対策が混在し、制度設計が曖昧になる。安全保障上重要な土地は厳格に管理し、一般住宅市場は価格高騰対策として別の政策で対応する。この切り分けは合理的である一方、国民の不安に対して政府が十分に説明できるかが課題となる。

自民党内でも土地法制の強化を要求

報道によると、自民党外国人政策本部の土地法制をめぐる報告案でも、安全保障上の重要土地の規制強化を求めており、政府は与党と連携して具体化を急ぐ構えとされる。

外国人政策本部の議論では、土地取得、在留管理、外国人労働者、社会保障、治安、地域共生などが横断的に扱われている。重要土地規制の強化は、その中でも安全保障色が強い分野であり、国民の関心も高い。今後の焦点は、どこまでを許可制の対象にするのか、対象施設をどう広げるのか、国籍を問わない規制をどのように運用するのかである。

今後の制度設計で見るべきポイント

論点	確認すべき点
許可制の対象	どの区域、どの規模、どの取引を対象にするのか
調査範囲	現在のおおむね1キロメートル以内から拡大するのか
実質所有者	名義人だけでなく、資金提供者や支配者を把握できるのか
法人所有	国内法人を使った取得をどう確認するのか
罰則	虚偽申告、無許可取得、命令違反への制裁をどう設計するのか
財産権との調整	必要最小限の規制として憲法上の整合性をどう確保するのか
一般住宅市場	マンション価格高騰対策を別枠でどう進めるのか

国益・社会安定の視点

国益の観点から見れば、自衛隊基地、通信施設、原子力関係施設、国境離島などの周辺土地について、所有者や利用実態を国が把握することは不可欠である。外国人か日本人かにかかわらず、実質的に外国勢力や安全保障上の懸念がある主体が重要土地を取得・利用する可能性があるなら、国は事前に確認し、必要に応じて制限できる制度を持つべきである。

一方で、一般マンション取得については、感情的に外国人を排除するのではなく、実態データに基づいた対策が必要である。東京都全体では海外居住者の新築マンション取得率は3.0％にとどまるが、都心6区では7.5％と高く、地域差がある。全国一律の外国人規制ではなく、投機的短期売買、空き住戸、税制、供給不足といった住宅政策として議論する必要がある。

今回の政府方針は、重要土地の安全保障規制を強める一方で、一般マンション取得規制は見送るという二段構えである。国民生活の不安に応えるには、重要土地規制の実効性を高めるだけでなく、都市部住宅価格の高騰に対する別の政策パッケージを示すことが求められる。

賛否・中立の視点

立場	主な見方
重要土地規制強化に賛成する立場	自衛隊基地周辺や国境離島などは安全保障に直結するため、国籍を問わず許可制や調査範囲拡大を導入し、実質所有者まで把握すべきだという見方。
外国人マンション規制を求める立場	都市部の住宅価格高騰には海外マネーの影響もあり、外国人や海外居住者による投機的購入を抑える制度が必要だという見方。
中立的な立場	安全保障上の重要土地は厳格に管理し、一般マンション市場は国籍規制ではなく、短期転売、空き住戸、税制、供給対策など住宅政策として対応すべきという立場。

クロ助とナルカの視点

編集部でまとめ

1. 事実確認：政府は秋の臨時国会に重要土地等調査・規制法の改正案を提出し、自衛隊基地周辺など安全保障上重要な土地について、規制を強化する方向で調整している。
2. 規制対象：外国人だけでなく、国籍を問わず規制する方針。
3. 検討内容：現行の届け出制から踏み込んだ許可制の導入、調査対象範囲の拡大などが検討されている。
4. 理由：外国人取引だけを規制しても、日本人代理人を使うなどの抜け穴が生じ、実効性が保てないため。
5. マンション取得：価格高騰を受けた外国人によるマンション取得規制は、GATSや内外無差別、財産権・経済活動への制約を踏まえ、当面見送る方針。
6. データ：国土交通省調査では、2025年1〜6月の東京都内新築マンション取得者のうち、海外居住者は3.0％。東京23区は3.5％、都心6区は7.5％だった。
7. 国益的示唆：安全保障上重要な土地は実質所有者と利用実態を重視して厳格に管理し、都市部マンション高騰は短期転売・空き住戸・税制・供給対策など住宅政策として別途対応する必要がある。

出典

• 読売新聞オンライン／外国人のマンション取得、規制は当面見送り…自衛隊基地周辺など「重要な土地」は国籍問わず強化へ（2026年6月1日報道）
• 内閣府「重要土地等調査法」
• 国土交通省「不動産登記情報を活用した新築マンションの取引の調査結果」（2025年11月25日公表）